Het is druk op de bouwplaatsen in Zuid-Holland. Er worden weer nieuwe huizen gebouwd en de orderportefeuilles van bedrijven lopen over. Toch is de crisis niet vergeten en achter de rug. Veel bedrijven hebben weinig vet meer op de botten. Tegelijkertijd moet de bouwsector zich opmaken voor een nieuw tijdperk met nieuwe kansen en bedreigingen. Niels Ruyter van Bouwend Nederland, regio Randstad Zuid, constateert dat op macroniveau de bouwsector uit het dal is. Zeker de bedrijven die zich tijdens de crisisjaren opnieuw uitvonden en hun strategie aanpasten, zijn de moeilijke jaren te boven. Daar staat tegenover dat sommige bouwbedrijven nu nog last hebben van in eerdere jaren aangenomen werkzaamheden tegen te lage (crisis)prijzen. “Ze moeten deze klussen uitvoeren tegen stijgende kosten. De omzet is er maar de winst nog niet.’’
Dilemma
Het na-ijlen van de crisisjaren bij veel bouwbedrijven komt volgens Ruyter deels door het aannemen van projecten tegen een te lage prijs, een bekend dilemma in de bouw. Het gangbare idee is dat als jij de klus niet pakt voor een lage prijs, er altijd wel een ander is die het doet. “Bouwbedrijven gunnen elkaar zelfs de verliesgevende projecten niet, zeggen wij weleens. En dat is begrijpelijk want niets is duurder dan een ploeg mensen thuis laten zitten. Het is soms strategisch belangrijk om een project met verlies op te pakken en je de markt in te vechten dan geen werk te hebben.’’ Jan van Duijn, directeur bij Van Rhijn Bouw uit Katwijk erkent dat de bouw-sector vaak genoegen neemt met te lage winstmarges. “Gezien de risico’s die een bouwbedrijf neemt, wordt er te weinig betaald.’’
Schaars vakpersoneel
Het einde van crisis en het aantrekken van de markt brengt nieuwe kopzorgen voor de bouwbedrijven met zich mee. Zo wordt vakkundig personeel schaars en duur. Bouwend Nederland is bezig met een grote instroomcampagne met de titel ‘Je gaat het maken’ om vooral jongeren te interesseren voor het werk in de bouw. Stagiaires en leerlingen uit de vakop-leidingen kunnen weer kiezen uit plekken. Ruyter: “De flexibele schil aan werknemers blijft belangrijk maar soms is er vast personeel nodig. Denk aan een Katwijks bedrijf dat gespecialiseerd is in het plaatsen van dakkapellen en bij de mensen over de vloer komt. Dat bedrijf stelt andere eisen aan het personeel dan bij een klus op een grote nieuwbouwplaats.’’
Personeelsbeleid
Buiten de nieuwe instroom wordt vooral het vasthouden van personeel belangrijker. Alleen hoe doe je dat, zonder direct de portemonnee te trekken. Ruyter: “Functioneringsgesprekken waarin wordt gekeken hoe het volgend jaar beter kan, zijn niet gebruikelijk in de bouw. Hooguit op vrijdagmiddag bij de borrel. Een cultuur waarbij je personeel een goed gevoel geeft door een rondgang op de werkvloer te maken om suggesties te krijgen om de klant nog blijer te maken, moet op veel plekken nog groeien. Personeelszaken zijn niet top of mind.’’
Bij Van Rhijn Bouw worden hier vraagtekens bij gezet. “De bouwsector is een volwassen bedrijfstak waar personeelsbeleid serieus genomen wordt. Wij houden hier functioneringsgesprekken waarin we praten over ambities en of iemand nog scholing nodig heeft. Je kunt als bedrijf ook veel halen uit dergelijke gesprekken. Daarnaast proberen we aantrekkelijk te zijn voor ons personeel bijvoorbeeld door nieuwbouw.’’ Ook Petra Snelleman van Heembouw uit Roelofarendsveen erkent dat het vinden én binden van goed personeel een uitdaging is. “Er is zeker een gevecht om talent aan de gang. We meten de tevredenheid van ons personeel en zorgen voor een prettige werkomgeving.’’ Yvonne van der Hulst van Bouwbedrijf GJ van der Hulst uit Lisse wijst op het duurzaam inzetten van personeel.”Zorg dat je met elkaar die pensioengerechtigde leeftijd haalt.’’
230.000 nieuwe huizen
Naast deze bedreigingen zijn er ook volop kansen voor de bouwsector in de komende jaren. Zo moeten in Zuid-Holland voor 2030 230.000 nieuwe huizen worden opgeleverd. Ruyter: “Probleem is dat er onvoldoende plekken zijn waar die huizen mogen worden gebouwd. Natuurlijk is ruimte schaars maar mensen moeten wel wonen. De overheid heeft tijdens de crisistijd keihard bouwlocaties weggestreept om ze niet tegen elkaar te laten concurreren. Nu is er te weinig plancapaciteit zoals wij dat noemen. Daar moet wat aan gedaan worden. Verder moet er op al aangewezen plekken zoals Valkenburg snel worden begonnen.’’
Ook directeur John Moors van Horsman & Co maakt zich zorgen over het gebrek aan bouwlocaties na 2020. “Nu worden eerder aangewezen locaties volgebouwd maar na 2020 is nieuw bouwareaal nodig. We zitten vast aan regels uit het verleden zoals de heilige bollengrond en de rode contouren rond de steden. De urgentie om te bouwen is nog niet groot genoeg om bijvoorbeeld weer Vinex-wijken neer te zetten.’’ Ook van Duijn zou graag de Vinex-achtige woonwijk zien terugkeren. “Het rijk had vijf jaar geleden al bouwplekken moeten aanwijzen. Je kunt het woningtekort niet oplossen door alleen binnenstedelijk te bouwen. Dat is veel te duur. Kijk naar Leiden, een stad die booming is met de universiteit en het bioscience park. Waar moeten al die mensen straks wonen?’’ Bij Heembouw uit Roelofarendsveen zitten ze niet per sé te wachten op nieuwe weilandlocaties. Het bedrijf, dat door de Cobouw werd uitgeroepen tot een van de vijf best presterende bouwbedrijven van Nederland, is sterk in het herontwikkelen van locaties. Snelleman: “We hebben een uitgebreide databank met onder meer binnenstedelijke locaties die in de toekomst vrijkomen. Denk aan een fabriek die verhuist, fuseert of een grotere locatie nodig heeft. De kunst is vervolgens een klant te adviseren over een locatie. Zo leveren we extra toegevoegde waarde.’’
Huizenschaarste
Ruyter van Bouwend Nederland constateert dat mede door het gebrek aan nieuwbouw de huizenprijzen in de regio Leiden, Bollenstreek en Rijnstreek nu al een sterk opwaartse druk ervaren. De regio is aantrekkelijk om te wonen en er zijn straten en wijken waar de vraagprijs voor een huis structureel wordt overboden. “Sterker, daar heeft de huizencrisis nooit bestaan. Deze schaarste leidt tot prijsstijgingen zonder verhoging van kwaliteit. Mensen met een kleinere beurs komen niet meer aan bod. Dat is een collectieve bedreiging. ’’
Paul Brandjes van De Raad Bouw bv wijst erop dat de bouwkosten bij deze stijgende prijzen praktisch geen rol spelen. “De productiekosten van een huis zijn maar een fractie van de totale stichtingskosten. De rente is nu circa twee procent per jaar maar bij een redelijke rente van 4 procent, verdubbelt de prijs van een woning. Ter vergelijking, indien de bouwkosten met 10 procent zouden dalen, dan dalen de kosten voor de bewoner met nog geen 3 procent. De legeskosten zijn inmiddels hoger dan de architectenkosten. En sommige gemeenten vragen gewoon een bijdrage van 9.000 euro per woning. Daar helpt een besparing op de bouwkosten niets bij.’’
Standaardisering
Om bouwkosten toch nog wat te temperen, is toenemende standaardisering van de bouw een mogelijkheid. Doordat steeds meer onderdelen van een huis in de fabriek worden gemaakt en op de bouwplaats in elkaar gezet is de bouwtijd van een nieuw huis nu al teruggelopen van traditioneel twaalf maanden tot 20-28 weken. Ruyter:”Het gebeurt nu al dat een huis niet wordt opgeleverd omdat de nutsbedrijven het bouwtempo niet kunnen bijhouden.’’ Van Duijn wijst op de problemen bij toeleverende bedrijven als timmerfabrieken. Veel bedrijven zijn tijdens de crisis gesloten en de resterende ondernemingen kunnen nu de vraag niet aan. “Daar moet weer geïnvesteerd worden want anders zorgt dat voor stijgende prijzen.’’ Ook Paul Brandjes van De Raad Bouw wijst op het tekort aan productiecapaciteit in de fabrieken. “Bedrijven investeren niet omdat ze geen vast personeel willen hebben dat ze bij minder werk weer moeten ontslaan.’’
Duurzaamheid
Behalve de bouw van veel nieuwe huizen ligt er nog een enorme klus op de bouwwereld te wachten. Zeven miljoen bestaande huizen moeten worden verduurzaamd in de komende jaren. Dat zijn dagelijks duizend huizen. Ruyter van Bouwend Nederland: “Nieuwe huizen kunnen al energie opleveren in plaats van energie te verbruiken. De grote markt is om bestaande huizen duurzaam te maken. Dat vereist enorm veel investeringen en kennis. Daar kunnen bedrijven zich in specialiseren want duurzaamheid gaat nooit meer weg.’’ Heembouw is één van de bedrijven die zich bezig houdt met verduurzaming van huizen maar ook kantoren. Snelleman: “Dat is inderdaad een grote uitdaging. Wij denken heel erg mee bijvoorbeeld met corporaties wat het beste past.’’ Ook directeur Moors ziet dat duurzaamheid een belangrijk onderwerp is bij kopers van nieuwe huizen.
“Geen gesprek met een potentiële koper zonder dat daar over wordt gesproken. We heb-ben ooit een energiefonds gehad waarbij subsidie werd gegeven op dubbelglas. We hebben nu een Marshallplan nodig voor verduurzaming om consumenten over te halen om te investeren in bijvoorbeeld toch wel ontsierende zonnepanelen.’’ Volgens Van Duijn moeten sommige kopers nog worden overtuigd van extra investeringen in duurzaamheid. Welis-waar moeten alle nieuwe huizen vanaf energieneutraal (epc-0) zijn. “Om nul op de meter te hebben, moeten extra kosten worden gemaakt.’’ Volgens Van der Hulst zijn die extra kosten geen belemmering. “Kopers van nul-op-de-meterhuizen kunnen die extra kosten meefinancieren want ze hebben lagere lasten. Wij bouwen alleen nog zelfvoorzienende huizen (epc-0,4). Dat betekent een warmtepomp en zonnepanelen, geen cv-ketel meer en dus gasloos.’’ In de nieuwbouwhuizen wordt rekening gehouden met de komst van accu’s om overtollige stroom op te slaan. “Op termijn kan de energie worden ge-deeld met huizen zonder zonnepanelen.’’
Digitalisering
Ook met digitalisering is de komende jaren een wereld te winnen voor de bouwsector. Ruyter van Bouwend Nederland wijst naar het in ontwikkeling zijnde Building Information Model (BIM) waarbij de bouwer alle informatie van het bouwproject digitaal opslaat. Met die informatie kan de bouwer bijvoor-beeld precies zien hoe bij een bepaald gedrag de hoogte van de energierekening wordt. Ook is duidelijk wanneer een huis bepaald onderhoud nodig heeft. “Dat maakt die bouwer de ideale partij om niet alleen het huis te bouwen maar vervolgens ook het onderhoud bij zich te houden. Zeker voor woningcorporaties die allang niet meer alles zelf kunnen, is dat heel interessant. Daar kun je als bedrijf op inspelen door bijvoorbeeld te specialiseren. Alleen let wel op want specialiseren is ook gelijk een gevaar. Je kunt op het verkeerde paard wedden.’’ Moors ziet dat corporaties het onderhoud mondjesmaat meenemen in hun nieuwbouwplannen. Particuliere kopers zijn er veel minder mee bezig dat hun huis over een paar jaar weer geverfd moet worden. “Dat zien ze dan wel weer want ze hebben toch net een nieuw huis gekocht? Dat ontzorgen van de huizenkoper heeft niet die meerwaarde als ik twee jaar geleden nog dacht.’’
Strategie
Volgens Ruyter hebben veel bedrijven tijdens de crisis hun strategieën heroverwogen en gekeken hoe ze het anders gaan doen. “Een crisis loutert maar nu de goede tijden weer zijn aangebroken, is iedereen razend druk om alle gaten die door langere levertijden en tekort aan personeel ontstaan, dicht te lopen. Veel bedrijven hebben nog geen vet op de botten en hebben flink in hun vlees moeten snijden tijdens de crisis. De grootste uitdaging is om nu toch over die nieuwe strategie te blijven nadenken en niet in het slop te laten raken. Want een ding is zeker: er komt ooit weer een nieuwe crisis.’’
