Legal & Finance

Franchise & onderhuur? Wees op uw hoede!

Redactie 21 augustus 2015 5 minuten leestijd

Het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch heeft op 7 juli 2015 een boeiend arrest gewezen. Dit arrest illustreert hoe goed de huurder in ons rechtsstelsel wordt beschermd.

De casus was als volgt. Huurder huurt een wasstraat en dient deze te exploiteren conform de franchiseformule van verhuurder. Overeengekomen was dat indien de franchiseovereenkomst om welke reden dan ook zou eindigen, de huur per dezelfde datum als de franchiseovereenkomst zou eindigen.

Verhuurder was zelf geen eigenaar van het perceel waarop hij de wasstraat had gebouwd. Ook hij huurde het. Toen zijn huurovereenkomst werd opgezegd, was hij gedwongen ook de huurovereenkomst met huurder op te zeggen. Er was dus sprake van onderhuur.

Huurder stelde zich op het standpunt dat hij recht heeft op huurbescherming. Het artikel over huurbeëindiging heeft hij vernietigd. Dat artikel zou in strijd zijn met het dwingend recht. Voor een dergelijke afwijkende bepaling had de verhuurder volgens hem goedkeuring moeten vragen aan de rechter. Volgens verhuurder kwalificeert de wasstraat niet als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (“detailhandelsruimte”) omdat het in de kern gaat om een machine waar auto’s volautomatisch doorheen worden getrokken en dat het publiek niet mag betreden anders dan door in de auto te blijven zitten. Alleen bij detailhandelsruimte heeft huurder het recht een afwijkend beding te vernietigen.

Het hof acht echter voldoende aannemelijk dat de wasstraat wel als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW moet worden beschouwd. Verhuurder heeft erkend dat om de wasinstallatie een stenen overkapping is gebouwd. Voorts hoort bij het gebouw een kantoor- en opslagruimte en worden daar autowasbeurten en abonnementen verkocht.

Volgens het hof staat vast dat verhuurder geen goedkeuring heeft verzocht voor afwijking van de dwingendrechtelijke bepalingen. Dat huurder akkoord was met die afwijking doet daaraan volgens het hof niet af. Het uitgangspunt van de wettelijke regeling is dat een rechterlijke toetsing vereist is, ook indien de huurder akkoord is met het afwijkend beding. Ook het verweer van verhuurder dat die goedkeuring niet nodig was omdat al eerder goedkeuring was verleend, faalt volgens het hof. De omstandigheden waren toen anders. Toen huurde huurder ook nog een andere wasstraat van verhuurder.

Volgens de verhuurder staat de exploitatie van de autowasstraat voorop en niet de huur van de onroerende zaak. Een en ander heeft volgens verhuurder hooguit tot gevolg dat huurder nog steeds huurt, maar dat huurder geen schade lijdt, omdat hij vanwege het eindigen van de franchiserelatie de wasstraat niet mag exploiteren. De tussen huurder en verhuurder gesloten overeenkomst heeft elementen van franchise en elementen van huur. Die overeenkomst is volgens het hof niet geëindigd, ook niet voor zover het betrekking heeft op franchise. Daartoe acht het hof redengevend dat beide aspecten zo nauw met elkaar samenhangen dat het één niet zonder het andere kan, waarbij het huurelement niet van ondergeschikte betekenis is. Van belang daarbij is volgens het hof dat huurder niet zo maar op een willekeurige locatie de wasstraat exploiteerde, maar juist op de onderhavige locatie, zodat het perceel van niet ondergeschikte betekenis moet worden geacht. Voorts is van belang dat het kennelijk niet mogelijk was de machine zonder een daartoe bestemd gebouw te exploiteren.

Het hof oordeelde dat huurder niet gehouden was te ontruimen. Huurder was daartoe wel overgegaan. Hij had zich bij de ontruiming neergelegd en vorderde schadevergoeding. Het hof heeft voorlopig een bedrag van € 2.000,- per maand toegewezen als voorschot op schadevergoeding. In de bodemprocedure wordt verder geprocedeerd en zal blijken of het voorlopig oordeel van het hof stand zal houden. Ik verwacht dat zulks het geval zal zijn.

Nico van Eck
Advocaat
La Gro Advocaten Alphen aan den Rijn
www.lagrolaw.nl