Investering en verkoop van vastgoed fiscaal indekken
‘De manier waarop de Belastingdienst je kan aanslaan voor bezit en, nog ingewikkelder, overdracht van commercieel vastgoed , is steeds uitdagender.’ Mr. Harriët Bijl, notaris in Alphen aan den Rijn kan het in geuren en kleuren uitleggen. ‘Ik houd van mijn vak en ik vind het een hele leuke uitdaging om samen met ondernemers te kijken of overdrachten van commercieel vastgoed of projecten op de juiste wijze juridisch en fiscaal vormgegeven kunnen worden. ’
Een ondernemer kan ergens voor de keuze komen te staan om een eigen bedrijfspand aan te schaffen. En velen zijn eigenaar van een kleiner of groter stukje grond. Dat heeft praktische waarde, omdat er toch ergens moet worden gewerkt. En het onroerend goed gaat ook een belangrijk onderdeel uitmaken van de balans van het bedrijf. ‘Zodra een ondernemer daar iets mee wil doen, bij de uitbreiding of bij de overdracht van het bedrijf, bijvoorbeeld, kom je in allerlei fiscale regels terecht. De keuzes die je dan maakt zijn erg belangrijk voor de fiscale positie van je onderneming, en soms van privé.’
Advies aan makelaars, projectontwikkelaars en particulieren
‘Ondernemers hebben soms leuke plannen met het vastgoed dat nog in hun onderneming zit. Ze willen uiteindelijk hun bedrijf verkopen, maar hun pand behouden en verhuren. Soms besluiten ze om een project te (laten) ontwikkelen op de grond die in hun onderneming zit. Maar soms transformeren ze ook een kantoorpand naar woningen. Ze splitsen een groot pand op in kleinere eenheden die dan (deels) worden verkocht, (deels) verhuurd. Ze verkopen de bedrijfswoning, maar niet de bedrijfshal. De mogelijk-heden zijn eindeloos maar er kleven vaak ook diverse juridische en fiscale uitdagingen aan.’
Bij al die plannenmakerij is het advies van de notaris om al in een vroeg stadium advies in te winnen over de effecten van verschillende soorten plannen. ‘Dat advies geldt vooral voor de eigenaren van het vastgoed. Maar wij raden het ook aan de andere betrokkenen aan. Het is soms voor projectontwik-kelaars en makelaars lastig om de ontwikkelingen van regels en jurisprudentie nauwkeurig bij te houden en dat is ze niet kwalijk te nemen. ’De notaris kan bijvoorbeeld vooraf al meedenken over de juridische structuur en aangeven welke mogelijke fiscale gevolgen dit zou kunnen hebben op het gebied van de omzet- en overdracht-sbelasting. Maar er spelen soms ook andere fiscale risico’s waardoor het altijd te adviseren is om ook de accountant en/of fiscalist bij bepaalde plannen te betrekken.
Regels veranderen en de Belastingdienst is alert
Ondernemers zijn creatief en de wetgeving probeert daar zo goed mogelijk in mee te gaan. ‘Waar de wetgever regels aanscherpt voor vele verschillende situaties zit de Belasting-dienst niet stil in het beoordelen van de juiste toepassing daarvan. De Belasting-dienst houdt nauwlettend de verschillende termijnen in specifieke situaties in de gaten. Bijvoorbeeld: wanneer je een nieuwbouwpand, waarop je de BTW hebt teruggevorderd, binnen tien jaar doorverkoopt, dan moet je er rekening mee houden dat een gedeelte van de in aftrek gebrachte BTW terug moet worden betaald aan de Belastingdienst, tenzij er geopteerd wordt voor een met BTW belaste levering. Dit optieverzoek kan echter niet in alle gevallen gedaan worden of heeft soms een ander bijkomstig effect voor de koper dat niet bij de aankoop besproken is. Dat gaat, helaas, nogal eens mis.’
Deze samenloop van omzetbelasting en overdrachtsbelasting is een speciaal aandachtspunt voor de notaris. ‘Meestal zijn ondernemers ons met hun plannen en toezeggingen al enkele stappen voor. Wij raden ze van harte aan om ook ons advies in te winnen. En mochten wij er niet uitkomen dan raden we de ondernemers aan om een gespecialiseerde fiscalist in te schakelen. Wij willen graag verrassingen achteraf voorkomen.’
Groei door ondernemende regio
‘Wij zijn in tien jaar tijd in omvang verdubbeld en zo uitgegroeid tot één van de grotere zelfstandige notariskantoren van Nederland. Aan de ene kant doordat deze regio hartstikke ondernemend is, aan de andere kant omdat wij in andere plaatsen notariskantoren hebben overgenomen. Wat onze klanten eraan hebben dat wij zo gegroeid zijn? Wij kunnen ze met onze meer dan 60 collega’s, waaronder 10 kandidaat-notarissen snel én op een heel breed terrein van dienst zijn. En op drie verschillende plekken, hier in Alphen aan den Rijn, maar ook in Ter Aar en Roelofarendsveen.’ Notaris Bijl is van hen de specialist op het gebied van vastgoed- en ondernemingsrecht. ‘Hier in de regio mocht ik al vele mooie projecten begeleiden. Het is altijd een hele eer om als notaris betrokken te worden bij projecten in mijn eigen woon- en werkgebied.’
Nieuwe waardebepaling van bedrijfspanden
Vanaf 1 januari 2027 gaat de Belastingdienst bij de overdracht van panden van ouders aan kinderen een ándere norm gebruiken voor de vraag of er al dan niet sprake is van een schenking. Nu wordt de WOZ-waarde daarvoor als basis gebruikt. Per 1 januari 2027 zal voor die vraag gekeken worden naar de werkelijke waarde in het economisch verkeer. Dat kan flink schelen.
Kroes & Partners
Vijverstraat 7/9, Alphen aan den Rijn
0172 521 921
[email protected]
www.kroesenpartners.nl
