Om te inventariseren hoe de Leidse binnenstad er voor staat en wat de verbeterpunten zijn, liet de gemeenteraad zich onlangs adviseren door een extern adviesbureau (Sweco). Dat leverde helaas een rapportage zonder verbeterpunten op. Jammer, want vele gemeenteambtenaren zouden beter kunnen uitleggen waarom de situatie is zoals die is, dan uit het uitgebrachte advies blijkt. Immers, het blijkt dat dit ingehuurde bedrijf nul praktische kennis van de ontwikkelingen gedurende de afgelopen decennia in Leiden heeft en dat de juist noodzakelijke aannames in de rapportage ontbreken. Om te beginnen wordt er uitgelegd waarom het Aalmarktproject, het grootschalige nieuwe winkelconcept tussen de Breestraat en de Aalmarkt is mislukt en daardoor minimaal tientallen miljoenen euro’s aan verlies heeft opgeleverd. Het bureau wijt deze teloorgang aan het landelijke verschijnsel dat het aantal winkels afneemt, vooral in de modebranche. Ik waarschuwde een kleine vijftien jaar geleden al dat en waarom dit project aan de Catharinasteeg zou mislukken. Alleen al om dat het geen logische verbinding ging vormen tussen twee drukbezochte winkelgebieden. Daarbij heeft de historie echter al decennia voldoende elders in het land uitgewezen dat winkelpassages bij het ontbreken daarvan niet slagen. De modebranche kan het ook niet zijn. Want ik zou toch zeggen dat merken als McGregor, Gaastra en Zara, die daar onder andere gevestigd werden, niet de minste zijn. De genadeklap werd recent aan het project gegeven door 750 vierkante meter aan een sportschool te verhuren. Een discipline die nooit de winkelhuur kan opbrengen die economisch verantwoord is in relatie tot de stichtingskosten, laat staan het verlies. De enige kans van slagen zou kunnen worden geboden door het geheel met fun in te vullen. Door ook attractieve horeca, kunstgaleries, etc. toe te voegen. Dan ontstaat er een loop. Het ooit beoogde rendement moet toch worden vergeten, het verlies op de investering in het centrum is immers een feit.
Verder beweert het bureau, raar genoeg, dat het een zegen is dat Leiden met de kennis van nu nooit een winkelstad was. Ik begrijp niet waar die onzin vandaan gehaald wordt. Leiden vervulde tot dertig jaar geleden, wat retail betreft, een enorme streekverzorgende functie. Alleen al vanuit de Bollenstreek bestond er een enorme toestroom aan winkelend publiek. Wat die Bollenstreek betreft werd de belangrijkste toegangsader richting centrum, de Rijnsburgerweg, afgesloten door de aanleg van de Joop Walenkamptunnel. Dat de parkeerfaciliteiten nog niet boden wat nu is gerealiseerd en in de pijplijn zit, heeft ook wat bezoekersaantallen uit de overige omliggende gemeenten betreft niet geholpen.
Wel terecht constateert het bureau dat het winkelcentrum te uitgestrekt is en dat er behoefte bestaat aan grotere panden. Maar daarbij schrijft het juist het gedeelte van de Haarlemmerstraat tussen Lange Mare en de Hooigrachtzijde af en komt niet met oplossingen. Terwijl zich daar juist de meeste mogelijkheden voordoen om winkelpanden samen te voegen. Waarbij dan zo veel mogelijk bovenverdiepingen tot woningen zouden kunnen worden verbouwd, met een entree aan de kant van de Oude Rijn. Opvallend is overigens dat in dit deel van de straat bijna geen food wordt aangeboden, terwijl enige horeca en galerie het geheel ook attractiever zouden maken. Het rapport spreekt dan ook wel van de noodzaak van een invulling met diverse functies. Daartoe heb je absoluut een ruimte biedend bestemmingsplan nodig. Onderdelen die het winkelgebied mogelijk te uitgestrekt maken zijn bijvoorbeeld de Herenstraat en de Morsstraat, maar ook de Langegracht. Het is wel noodzakelijk die gebieden bij een wijziging van het bestemmingsplan haalbare alternatieve bestemmingsmogelijkheden te bieden, ter compensatie van rendementsverlies wat anders plaatsvindt.
Absurd is dat de woordvoerder van het bureau zegt dat parkeren geen onderdeel van de opdracht is geweest. Wanneer zoiets cruciaal geen onderdeel mag uitmaken van een dergelijk onderzoek, zou menig zichzelf respecterende organisatie de opdracht in mijn optiek moeten hebben geweigerd. Verder heeft het bureau het erover dat de thuiskamerfunctie van de binnenstad voor de bewoners en de regio versterkt moet worden. Hoe wordt er dus niet bij gezegd. Wat ik zeker hierbij in de conclusie ten stelligste mis in het begrip recreëren. Het is een ijzeren wet dat, wil je een stad laten leven, er een goede balans moet bestaan tussen wonen, werken en recreëren. Maastricht is daar al veertig jaar een goed voorbeeld van. Leiden heeft voldoende in zich om dat beter te benutten. Kortom gemeenteraad, kijk wat het opstellen van een toekomstvisie betreft niet waar het niet werkte of werkt, maar wat er wel mogelijk is.
Menno Smitsloo
reacties via [email protected]
op X te volgen met @mennosmitsloo
