Legal & Finance

Investeringen in het huurpand kwijt bij einde huur?

Redactie 14 december 2016 3 minuten leestijd

Het komt regelmatig voor dat een huurder allerlei voorzieningen en verbeteringen aanbrengt in of aan het pand dat hij huurt, bijvoorbeeld een airco of een cv-installatie. Wat gebeurt er met die voorzieningen en verbeteringen bij het einde van de huurovereenkomst?

Op grond van de wet is de huurder gerechtigd om door hem aangebrachte toevoegingen weg te breken en mee te nemen. Die wettelijke bepaling is echter van regelend recht. Dat wil zeggen dat partijen het dus contractueel anders mogen regelen.

Voorts wordt in de wet bepaald dat de huurder schadevergoeding kan vorderen op grond van ongerechtvaardigde verrijking indien hij de door hem aangebrachte voorzieningen moet achterlaten en daarvoor geen vergoeding krijgt van de verhuurder. Ook dit is echter van regelend recht, behalve bij woonruimte.

Ik merk op dat alleen sprake kan zijn van ongerechtvaardigde verrijking indien het gaat om verrijking aan de ene zijde (de verhuurder) en verarming aan de andere zijde (de huurder). De verhuurder zal dus daadwerkelijk profijt moeten hebben van de aangebrachte wijzigingen. Voorts zal de huurder moeten aantonen dat hij daadwerkelijk is verarmd.

Verder bevat het betreffende wetsartikel een zogenaamde ‘dubbele redelijkheidstoets’. Het moet ten eerste gaan om ongerechtvaardigde verrijking. Hiervan is geen sprake als er een rechtvaardigingsgrond is voor de verrijking. De tweede redelijkheidstoets zit hem in de bepaling dat indien sprake is van ongerechtvaardigde verrijking, compensatie alleen kan worden toegewezen voor zover dat redelijk is.

Volgens vaste rechtspraak zijn bij een beroep op ongerechtvaardigde verrijking de volgende omstandigheden van belang:

a. in hoeverre de huurder de kosten die hij voor de aangebrachte veranderingen heeft gemaakt, heeft kunnen terugverdienen;

b. in hoeverre de betreffende voorzieningen inmiddels als afgeschreven kunnen worden beschouwd; en

c. in hoeverre de verhuurder daadwerkelijk profijt heeft van de aangebrachte verandering, bijvoorbeeld omdat hij aan een opvolgend huurder een hogere huurprijs kan bedingen.

Een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking zal bij huur van winkel- of kantoorruimte niet vaak succesvol kunnen worden ingesteld. Over het algemeen wordt een dergelijke claim namelijk uitgesloten in de algemene huurvoorwaarden.

Slechts in uitzonderlijke gevallen zal een beroep van de verhuurder op de contractuele uitsluiting van ongerechtvaardigde verrijking naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kunnen zijn.

Het is daarom van groot belang om bij het sluiten van de huurovereenkomst goede afspraken te maken over de eventueel nog aan te brengen voorzieningen. Dat geldt ook ten aanzien van voorzieningen die de huurder heeft overgenomen van de vorige huurder, bijvoorbeeld als het gaat om de verplichting tot onderhoud/vervanging of de verplichting tot verwijdering bij het einde van de huurovereenkomst.

Nico van Eck
Advocaat
La Gro Advocaten, Alphen aan den Rijn
www.lagrolaw.nl