Het komt regelmatig voor dat huurafspraken worden gemaakt die in strijd zijn met de wet. Een voorbeeld van zo’n afspraak is: “Deze huurovereenkomst vormt een onlosmakelijk geheel met de franchiseovereenkomst. Indien en voor zover de franchiseovereenkomst eindigt, ongeacht om welke reden, eindigt ook deze huurovereenkomst.”
Een huurder van winkelruimte geniet huurbescherming en een dergelijke afspraak is een niet toegestane inbreuk daarop en kan worden vernietigd door de rechter. Echter, de huurder zal zich in beginsel binnen drie jaar na het sluiten van de huurovereenkomst tot de rechter moeten wenden om vernietiging van het beding te vorderen. Anders is hij mogelijk te laat. Zeker als voorafgaande aan het sluiten van de overeenkomst over het opnemen van het afwijkende beding tussen huurder en verhuurder is onderhandeld, of als de huurder zich bij het sluiten van de overeenkomst heeft laten bijstaan door een juridisch adviseur, loopt de huurder een groot risico op dit punt. De termijn van drie jaar strekt er toe aan de verhuurder de zekerheid te verschaffen dat de gemaakte afspraken daarna niet meer worden aangetast.
Kort geleden is een uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland gepubliceerd. Daarin stond de vraag centraal of het afwijkend beding in de franchiseovereenkomst tussen EMTÉ en Supermarkt Renswoude vernietigd diende te worden. In het beding stond vermeld dat in geval van beëindiging van de franchiseovereenkomst, op welke grond dan ook, de huurovereenkomst (tussen Sligro en Supermarkt Renswoude) per dezelfde datum een einde zou nemen, zonder dat daarvoor een separate opzegging nodig was. De Rechtbank oordeelde in deze zaak dat deze afwijking in beginsel een wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder betekent. Sligro had ter zitting echter verduidelijkt dat indien EMTÉ als franchisegever de franchiseovereenkomst opzegt c.q. ontbindt, de rechtsgeldigheid van die opzegging ter goedkeuring aan de rechter diende te worden voorgelegd. Daarmee zou volgens de Rechtbank de rechterlijke bescherming van de rechten van Supermarkt Renswoude als huurder zijn gewaarborgd. De Rechtbank liet het beding daarom in stand.
Bedingen die ten nadele van de huurder van de wet afwijken, kunnen overigens niet om die reden worden vernietigd, indien zij zijn goedgekeurd door de rechter. Als de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat de huurder de wettelijke huurbescherming in redelijkheid niet behoeft, kan de rechter een afwijkend beding goedkeuren. Een verzoek om goedkeuring kan te allen tijde worden gedaan en is niet gebonden aan een verjaringstermijn.
Nico van Eck
Advocaat
La Gro Advocaten, Alphen aan den Rijn
www.lagrolaw.nl
