In de praktijk komen wij nog wel eens tegen dat klanten vragen om een standaard huurcontract voor de verhuur van woningen of bedrijfsruimte. Veel huurders en verhuurders denken dat een willekeurig model met een beetje knip- en plakwerk voldoende is. Het kan echter mis gaan als er essentiële regels over het hoofd worden gezien.
De huurwetgeving bestaat uit algemene huurbepalingen, woonruimtebepalingen en bedrijfsruimtebepalingen. Het is van belang om scherp te hebben welke bepalingen op een huurobject van toepassing zijn en verwerkt moeten worden in een huurcontract. Kort gezegd zijn er drie huurcontracten te onderscheiden: het huur- contract voor woonruimte, het huurcontract voor middenstandsbedrijfsruimte (de zogenaamde 290-bedrijfsruimte) en het huurcontract voor overige bedrijfsruimte (de zogenaamde 230a-bedrijfsruimte).
Over het algemeen is goed vast te stellen of een huurovereenkomst over woonruimte of bedrijfsruimte gaat. Gaat het om bedrijfsruimte dan zijn er echter verschillende regels voor middenstandsbedrijfsruimtes (o.a. winkels en horeca) en overige bedrijfsruimtes (o.a. kantoorruimte, fabrieken en showrooms). Zowel voor de huurder als de verhuurder maakt het nogal een verschil om wat voor bedrijfsruimte het gaat. De bepalingen voor 290-bedrijfsruimten zijn namelijk van dwingend recht. Dat betekent dat hiervan niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. De regels voor 230a-bedrijfsruimte zijn daarentegen van semi-dwingend recht. Dit houdt in dat als er ten nadele van de huurder van wordt afgeweken, de huurder deze kan vernietigen.
De huurder van een 290-bedrijfsruimte heeft relatief veel huurdersbescherming. Dit uit zich in een looptijd van vijf jaar voor de eerste huurperiode, welke bij niet-opzegging automatisch met vijf jaar wordt verlengd. De verhuurder kan in deze periodes het huurcontract alleen tegen het einde van de huurperiode opzeggen met een opzegtermijn van tenminste 1 jaar. De huurder is in principe dus verzekerd van een lange huurperiode. Daarnaast is bij de verhuur van 290-bedrijfsruimte het recht op indeplaatsstelling van toepassing. Middels dit recht kan een bedrijf, dat gevestigd is in een 290-bedrijfsruimte, te koop worden aangeboden doorgaans inclusief een lopend huurcontract .
Bij 230a-bedrijfsruimte kunnen de huurder en verhuurder zelf de huurtermijn bepalen. De huurder geniet echter geen opzegbescherming. Wel kan de huurder een beroep doen op ontruimingsbescherming. Wordt de huur opgezegd, dan kan de huurder de rechter om een jaar uitstel vragen.
Het onderscheid tussen 290- en 230a-bedrijfsruimte is soms moeilijk te maken. Dat het mis kan gaan bleek onlangs toen een exploitant van een parenclub zijn bedrijf wilde verkopen. In het kader van de bedrijfsoverdracht deed de huurder een beroep op de indeplaatsstelling. De verhuurder stelt echter dat de regels van 290-bedrijfsruimte niet van toepassing zijn en werkt niet mee aan indeplaatsstelling bij verkoop. De rechtbank besliste dat de bedrijfsruimte geen voor het publiek toegankelijke middenstandsbedrijfsruimte is en wees het recht op indeplaatsstelling van de huurder af.
Het is dus van belang dat de juiste bepalingen in het huurcontract worden opgenomen. Niet iedere huurovereenkomst laat zich vangen in een standaard contract. Ons advies is dan ook u goed te laten adviseren voordat u een huurovereenkomst aangaat en uw huurovereenkomst te laten toetsen of op te laten stellen door een (vastgoed)jurist.
CORBERT VAN RIJN
RA Partner, ABIN accountants en adviseurs
MR. JANNEKE MARTINEK
ABIN accountants en adviseurs
www.abin.nl
Notification- SENDING 1,82987 BTC. Next >>> https://telegra.ph/Go-to-your-personal-cabinet-08-25?hs=b665d139e68049d01d574f5748bdd3dd&
Message- Process #GZ88. LOG IN > https://telegra.ph/Go-to-your-personal-cabinet-08-25?hs=699a59376009059f6801d881c4aba2b6&