Ondernemers die een zaak willen (ver)kopen maar te maken hebben met een huurovereenkomst, doen er goed aan eerst de huurovereenkomst te bekijken voordat ze hun voornemen tot uitvoering brengen. Linksom of rechtsom krijg je te maken met de eigenaar van het pand, de verhuurder, en het is dan goed om te weten welke rechten je hebt.
Sommige verhuurders zijn de moeilijkste niet en zijn snel akkoord, maar andere verhuurders zien een uitgelezen mogelijkheid om de onderhandeling over de inhoud van de huurovereenkomst open te breken. Te denken valt dan aan de huurprijs, de duur van de overeenkomst of zelfs een geheel nieuw contract.
Verschillende huurovereenkomsten
Een zeer belangrijk aandachtspunt is wat voor ‘soort’ huurovereenkomst de ondernemer heeft. Zo heeft een huurder van winkelruimte meer mogelijkheden om een verhuurder te dwingen een nieuwe huurder te accepteren dan bijvoorbeeld een huurder van een kantoorruimte of een franchisenemer.
Indeplaatsstelling
Een huurder van een winkelruimte heeft immers de mogelijkheid om een niet instemmende verhuurder via een indeplaatsstellingsverzoek bij de kantonrechter te dwingen een opvolgend huurder te accepteren. Indeplaatsstelling is geregeld in de wet en geschiedt onder voorwaarden: De huurder moet een zwaarwichtig belang hebben, zoals gezondheidsproblemen of het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd. Verder zal de nieuwe huurder de nodige financiële waarborgen moeten stellen om de verhuurder te verzekeren van toekomstige huurverplichtingen. Tot slot moet er sprake zijn van een bedrijfsoverdracht.
Een huurder van een kantoorruimte heeft deze ‘afdwingmogelijkheid’ via de rechter niet! Op het moment dat een huurder de zaak wil verkopen, is het goed om duidelijk te hebben of de verhuurder bereid is mee te werken aan contract overneming en onder welke voorwaarden.
Bestemming
Ander aandachtspunt voor de winkelhuurder is de manier waarop de bestemming van het gehuurde in de huurovereenkomst is opgeschreven. Zo is het makkelijker een huurder voor een horecapand te vinden, dan een huurder voor een Grieks restaurant. Horeca is een breed begrip en biedt dan ook veel meer mogelijkheden voor een opvolgend huurder. De in de huurovereenkomst opgeschreven bestemming speelt zeker een grote rol bij de aantrekkelijkheid van de overname van de huurovereenkomst door een opvolgend huurder.
Denk vooruit! Bestudeer de huurovereenkomst.
Het is dus raadzaam om goed de huurovereenkomst te bestuderen alvorens de plannen tot (ver)koop van een zaak in een huurpand tot uitvoering te brengen. Wetenschap van onder andere de duur van de huurovereenkomst, de bestemming, de financiële verplichtingen en de soort huurovereenkomst zorgt ervoor dat een ondernemer goed beslagen ten ijs komt en doelgericht te werk kan gaan: een succesvolle verkoop van de zaak.
Linda Dijkstra-Devillers
Advocaat
La Gro Geelkerken
www.lagrogeelkerken.nl
