Anderhalf jaar geleden verhuisde Bohemen, specialist in ruimtelijke ontwikkeling, van Leidschendam naar een pand langs de A9 in Badhoevedorp. Dat het bedrijf zich juist daar vestigde, is geen toeval.
De verhuizing heeft alles te maken met een grootschalig ontwikkelingsproject in Badhoevedorp waarbij Bohemen de komende jaren betrokken is, vergelijkbaar met haar betrokkenheid bij het W4-plan voor de verbreding van de A4 in de Leidse regio die de voltooiing nadert.
Onderdeel van het project in Badhoevedorp is de omlegging van de A9. Hierdoor ontstaat er een betere leefbaarheid voor de omwonenden van de snelweg en ruimte om nieuwe woningen en bedrijven te ontwikkelen. Bovendien wordt het dorp weer aaneen gesmeed. Momenteel vinden diverse voorbereidende activiteiten plaats, die eind van dit jaar moeten leiden tot de eerste bouwwerkzaamheden. De omlegging van de A9 zelf is al in volle gang.
Midden in het werkgebied
“We zitten graag midden in het gebied dat we ontwikkelen, dicht bij onze opdrachtgevers en klanten,” zegt ruimte-ontwikkelaar Alec van der Voort. “Zo zaten we in Leidschendam toen we Sijtwende ontwikkelde; het gebied op en om de huidige N14 tussen Wassenaar en Leidschendam. Door de Sijtwendetunnels ontstond ruimte voor nieuwe woningen en nieuwe werkplekken. De opbrengsten die de gemeente hierdoor ontving, werden onder andere gebruikt voor het financieren van de aanleg van de tunnels en het nieuwe park. En: Leidschendam en Voorburg werden weer met elkaar verbonden.”
“Vanuit Leidschendam was het een kleine stap naar Leiderdorp. Hier is de A4 verdiept aangelegd, waardoor eveneens ruimte is ontstaan voor nieuwe bedrijven (werken) en nieuwe woningen (wonen), maar ook nieuwe infrastructurele verbindingen (wegen) en recreatiegebieden (water). Dit project staat daarom bekend als W4.
Wellicht hebben mensen zich wel eens afgevraagd waarom in Leiderdorp sommige gebouwen zo dicht op de snelweg staan? Dit komt onder andere vanwege de geluidwerende functie die deze gebouwen hebben. Het is een mooi voorbeeld van wat wij RuimteResultaat noemen. Dit is wanneer een project meer creëert dan de primair veronderstelde waarde. In het laatst genoemde geval zijn de gebouwen niet alleen neergezet als huisvesting voor de gevestigde bedrijven, maar houden zij bijvoorbeeld ook het geluid van de snelweg tegen voor de achterliggende wijken.”
Om RuimteResultaat te creëren voor eigenaren, gebruikers en de omgeving is Bohemen het liefst vroeg betrokken in het proces, gaat Van der Voort verder. “Wij voelen ons het meest thuis bij complexe projecten, veelal met meerdere partijen. Vaak zijn dit projecten waar publieke en/of private partijen al langere tijd met elkaar bezig zijn zonder het gewenste resultaat.
Uit het oplossen van dit soort vraagstukken halen wij veel plezier en daar ligt ook onze deskundigheid en passie. Vanuit een analyse van alle belangen en randvoorwaarden, de scope, zoeken we altijd naar een eenduidig concept. In deze trajecten steken we relatief veel tijd, om uiteindelijk tot goede oplossingen te komen die passend zijn voor alle betrokkenen.”
Werken vanuit kracht
Bohemen heeft geen grondposities. “Juist omdat we zelf geen grond in eigendom hebben, werken we vanuit kracht en niet vanuit macht,” zo verwoordt Van der Voort een belangrijk deel van de filosofie van Bohemen. In de praktijk betekent dit dat Bohemen zich boven de belangen kan plaatsen en er met de andere partijen wordt samengewerkt. Hierbij worden de verschillende belangen van alle betrokkenen continu getoetst aan het gezamenlijk vastgestelde concept om tot het gewenste resultaat te komen.
De afgelopen jaren heeft deze werkwijze geleid tot een aantal vernieuwingen waardoor zowel het proces als het product voor de opdrachtgevers beter zijn geworden. De bouw vindt bijvoorbeeld al enkele jaren plaats via een verbeterd bouwproces waarbij vaste leveranciers en onderaannemers als partners bij de bouw betrokken worden en er zelfs geen noodzaak is voor een hoofdaannemer. Van der Voort: “We bouwen met vaste leveranciers en onderaannemers maar zonder hoofdaannemer. Dit is mogelijk door het bouwwerk vooraf volledig te digitaliseren. Tevens verhoogt het de snelheid en door de betrokkenheid van de partners ook de kwaliteit. Bovendien is het bouwproces goedkoper. Behalve voor onze zakelijke en particuliere opdrachtgevers, levert dit uiteraard ook voordelen op voor onze samenwerkingspartners, waaronder enkele gemeentes.”
Om rechtstreeks te kunnen werken met leveranciers en onderaannemers is goede communicatie met deze partijen cruciaal . Hiervoor heeft Bohemen eigen software ontwikkelt om het bouwproces digitaal te kunnen plannen en met alle partijen eenduidig te kunnen communiceren over de actuele stand van zaken en de voortgang van het project. Deze software, KYP genaamd (wat staat voor Keep Your Promise), wordt inmiddels in de markt gezet door een zelfstandig bedrijf en vele innovatieve bouwbedrijven gebruiken de software, zoals de Katwijkse Bouwmaatschappij (KBM), TIZO uit Zoeterwoude en Meijer uit Sassenheim. Alle bij een project betrokken partijen communiceren met elkaar door middel van deze software, met als motto: plannen, verbinden en verbeteren.
Van der Voort: “Door innovaties als KYP verbeteren we het hele bouwproces om de kwaliteit van het proces en het product nog beter te maken. Alleen zo kunnen wij continu voor onze opdrachtgevers en samenwerkingspartners RuimteResultaat creëren.” Afsluitend: “In september start de bouw van het project Plantage in Leiderdorp en de daarop volgende jaren zijn we actief in Leiderdorp, Badhoevedorp en in Aalsmeer, waar we integrale ontwikkelingen omzetten in mooie woonproducten voor de (toekomstige) inwoners of markante bedrijfshuisvesting voor bedrijven in deze plaatsen. Tegelijkertijd staan we altijd klaar om grondeigenaren met vraagstukken bij te staan, veelal zelfs op basis van no-cure-no-pay en vanuit een sterke samenwerkingsgedachte. Graag stellen we onze expertise beschikbaar voor het creëren van oplossingen met Ruimte-Resultaat voor deze grondeigenaren, de omgeving en de uiteindelijke gebruikers.”
Bohemen
Robert Kochstraat 55
1171 HZ Badhoevedorp
T 020 – 449 00 61
I www.bohemen.nl
E [email protected]
