Frequent wordt bij de verhuur van commercieel vastgoed gebruik gemaakt van één van de modellen van de ROZ (Raad voor Onroerende Zaken). In deze modellen is een clausule opgenomen die inhoudt dat de huurder bij te late betaling een direct opeisbare boete moet betalen van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,- per maand. Dat kan onder omstandigheden tot een voor de huurder onaanvaardbaar resultaat leiden. Tot die slotsom kwam het hof Arnhem-Leeuwarden, bij arrest van 8 september 2015.
Een v.o.f. huurde van Diamond Invest een kantoorruimte voor de uitoefening van een bedrijf in de zakelijke dienstverlening. De huurprijs bedroeg € 1.341,54 per maand. Het hof stelde vast dat een boete van € 300,- voor elke maand (of een gedeelte daarvan) dat de huur te laat betaald wordt, neerkomt op een boete van 22,36% per maand van de maandhuur. Dat percentage is een veelvoud van de wettelijke schadevergoeding (de handelsrente). De boete was voorts niet in duur beperkt, zodat de verplichting tot betaling van een bedrag van € 300,- per maand ongelimiteerd doorliep.
Volgens het hof is sprake van een wanverhouding tussen de wettelijke schadevergoeding (de handelsrente) en het op grond van het boetebeding verschuldigde bedrag, dat ruim 25 maal zo hoog is, zeker omdat de periode waarover de boete is verschuldigd niet is gelimiteerd. Gesteld noch gebleken is dat partijen deze wanverhouding hebben beoogd. De wanverhouding is het gevolg van het feit dat in de algemene voorwaarden is gekozen voor een vast boetebedrag. Het effect daarvan is dat juist bij relatief lage huurprijzen, zoals hier, het effect van de boete het sterkst is. Nu het boetebedrag ook niet in tijd is gelimiteerd, kan de wanverhouding tussen boete en schade slechts gedeeltelijk worden gerechtvaardigd door het karakter van de boete als prikkel tot tijdige nakoming. Onder deze omstandigheden eist de billijkheid klaarblijkelijk dat de boete wordt gematigd, aldus het hof. Het hof heeft de boete wegens te late betaling, behoudens voor de eerste periode, gematigd tot 2% van het verschuldigde per kalendermaand.
In het nieuwe ROZ model voor kantoorruimte (2015) is de boete overigens teruggebracht van 2% naar 1% per maand. Het minimum van € 300,- boete per maand is echter gehandhaafd.
Ik raad over het algemeen aan om geen vast boetebedrag af te spreken, maar een hoge boete voor de eerste paar maanden na de te late betaling die afneemt naar mate de tijd verstrijkt. Om de kans op matiging door de rechter te verkleinen, is het aan te bevelen met de aspirant-huurder te onderhandelen over de hoogte van de boete en de uitkomst daarvan vast te leggen onder het kopje “bijzondere bepalingen” van de huurovereenkomst. In sommige gevallen kan het verstandig zijn de boete te indexeren.
Nico van Eck
Advocaat
La Gro Advocaten Alphen aan den Rijn
www.lagrolaw.nl
