Deel dit artikel
Menno Smitsloo, Algemeen directeur/ eigenaar Smitsloo Groep: Als eigenaar van commercieel vastgoed, waaronder kantoorgebouwen en winkelcentra in de Randstad, laat ik, als er stedenbouwkundige gevaren met maatschappelijke gevolgen ontstaan, in publicaties nogal eens van me horen. Zo ligt de al 50 jaar voor onze regionale economie noodzakelijke A4-A44 verbinding me na aan het hart. Deze ‘zuidas’ loopt door getreuzel nog steeds het risico te worden wegbezuinigd. Verder propageer ik dat eigenaren van incourante kantoorprojecten door bestemmingsplanwijzigingen een impuls dienen te krijgen, opdat het voor hen loont tot vervanging daarvan over te gaan. Thans is de op handen zijnde overbewinkeling van Groot Leiden, en vooral in het centrum van de stad, aan de beurt. Ik schotel u hier mijn persoonlijke reportage over de actuele situatie voor, waarbij ik enige bij de materie betrokken coryfeeën om commentaar heb gevraagd.
Groot Leiden ondervindt een groeiende leegstand van winkels door verschillende oorzaken, waaronder:
- De mensen hebben minder geld te besteden en investeren zeker niet meer overmatig in luxe goederen.
- Vooral in de kernwinkelgebieden worden vaak te hoge huurprijzen berekend, waardoor de ondernemer het niet redt.
- Kleinere winkelcentra in de buitenwijken hebben, doordat ze te weinig aanbod kunnen bieden, een tekort in draagkracht om nog voldoende consumenten te lokken.
- Het Meubelplein in Leiderdorp kwakkelt onder meer omdat het geen meeneemartikelen als lampen, decoratie, accessoires en ander kleingoed mag verkopen. Waar dit, zoals in Zoeterwoude, wel is toegestaan, betekent het natuurlijk altijd meer concurrentie voor de nabije kernwinkelgebieden.
- Er is de laatste jaren teveel concurrentie ontstaan door grootschalig buiten de bestaande centra ontwikkelde winkelconglomeraten. Het Heen in Katwijk, onder meer met een AH extra large van 3.000 m2 en de Baanderij te Leiderdorp met een wens tot uitbreiding met nog eens 4.000 extra m2 rukken steeds verder op. Ze vormen zo een en oneigenlijk gebruik van bedrijventerreinen. Ook de recent verwezenlijkte volumineuze detailverkoopruimte van 2.000 m2 bij het nieuwe station in Teylingen, schaadt de bestaande middenstand.
- Het ‘nieuwe winkelen’ per internet breidt zich stevig uit. Ondanks het feit dat hierdoor bestaande winkeliers een kans hebben om hun spectrum te verbreden, biedt het ook gelegenheid voor valse concurrentie. Immers, hoe kan een winkelier, die bijvoorbeeld tussen de €300, = of €600, = de m2 aan huur moet betalen, nu ophoesten tegen een ondernemer die vanaf een bedrijventerrein tegen een huur van €60, = per m2 zijn artikelen aan de man kan brengen. Hier komt nog bij, dat zo ongeoorloofde detailhandel wordt bedreven, vanaf een locatie die daar niet voor bestemd is.
- Er ontstaat branchevervaging, doordat de drogist verzekeringen gaat verkopen, de supermarkt koelkasten en de bouwmarkt tuinmeubilair.
- Veel ondernemers kunnen onvoldoende in vernieuwingen investeren, omdat de banken zelf geld nodig hebben en daartoe vaak hun rekeningen courant terugdraaien.
- De aangekondigde BTW-verhoging zorgt voor een ontmoediging tot aankopen.
- Slechte parkeerfaciliteiten houden, zeker in ons klimaat, de consument vaak op afstand.
Rampzalige uitbreiding winkelvloer-oppervlakte binnen Leiden
Alsof vorenstaande nog niet dramatisch genoeg is, berokkent de stad nu extra onnodige economische en historische schade aan haar mooie oude centrum. Wordt het stationsgebied met een overkill aan kantorenbouw leeg en dus onleefbaar, de leegstand van het centrum zal als gevolg van nieuw te realiseren ruim 40.000 m2 aan winkelruimte grof toenemen De huidige leegstaande oppervlakte van ruim 7.000 m2 zal daardoor vele malen groter worden, met als gevolg een afname van het aantal bezoekers. Immers, door deze nieuwe grotendeels buiten het kerngebied geplande winkellocaties, lopen de vastgoedwaarden en huurprijzen terug, waardoor de betere winkels verdwijnen en er zich nog meer dienstverlenende ambachtelijke kleinbedrijven als nagelstudio’s, kledingreparatie-ateliers en kappers kunnen vestigen. De Breestraat, eens de trotse hoofdroute langs het Stadhuis, is nu al bijna volledig verpauperd.
Wat komt er in Leiden aan vierkante meters bij?
- Lammenschans commerciële ruimten: 11.000 m2
- Kooiplein commerciële voorzieningen: 5.300 m2
- Nieuw Leyden: 1.400 m2
- Aalmarkt uitbreiding winkeloppervlak: 8.000 m2
- Rijnsburgerblok retailprogramma: 10.000 m2
- Bargelaan (ROC): 2.700 m2
- Meelfabriek: 2.000 m2
- Moskee Haagweg met nieuwe winkelruimte: 1.000 m2
- Totaal aan nieuwe commerciële vloeroppervlakte: 41.400 m2
Extra bedreigende tijdbommen voor de winkelregio Groot Leiden
- De met 22.000 m2 vloeroppervlak te bouwen IKEA in Leiderdorp.
- Het met 20.000 m2 VVO in ontwikkeling zijnde ‘Factory Outlet Center ‘BLEIZO’ op de grens van Zoetermeer/Bleiswijk. Hiermee mikt men op een klantengroep tot een rijafstand van 1,5 uur en worden minimaal één miljoen bezoekers per jaar verwacht.
Conclusie
In ogenschouw nemend: Leiden Centrum heeft nu nog een winkelareaal van 87.569 m2. Deze oppervlakte is mede door voornoemde leegstandsoorzaken thans al veel te groot. Kwalijk is het dan ook dat het gemeentebestuur hier binnen de stadsgrenzen nog eens bijna de helft in vierkante meters aan wil toevoegen. In combinatie met de overige genoemde ontwikkelingen in de randgemeenten, komt er dus rond het centrum van Leiden evenveel oppervlakte bij als het nu al behelst.
Het tij valt nog enigszins te keren als:
- Leiden en Holland Rijnland waar mogelijk de rem op lopende ontwikkelingen gooien.
- Leiden, evenals Rotterdam, juist over gaat tot inkrimping van het bestaande centrum. Zoveel mogelijk terug naar binnen de singels lijkt het beste. De gebouweigenaren die worden weg bestemd, dienen dan wel medewerking aan een nieuwe rendabele invulling te krijgen.
- Inderdaad nu op korte termijn de door de gemeente toegezegde parkeerplaatsen in het centrum worden verwezenlijkt.
- De grotere winkels, waar Leiden behoefte aan heeft, niet worden gesticht door nieuwbouw, maar door mee te werken aan het samentrekken van bestaande, vaak monumentale, gebouwen.
- Het vestigen van sociaal/maatschappelijke ontmoetingsplaatsen als Grand Cafés met internet in de winkelstraten wordt gestimuleerd. Daar moet kunnen worden gestudeerd of gelounged, onder het genot van koffie of wijn.
- Ook de in het gebied betrokken musea en andere instanties zich roeren en een positieve lobby in gezamenlijkheid voeren.
Goede ruimtelijke ordening betekent dat het risico van onaanvaardbare leegstand van gebouwen moet worden voorkomen, omdat deze leidt tot verpaupering en aantasting van het leef- en werkmilieu. Een rechter kijkt er bij behandeling van bezwaarschriften ook zo naar. Binnen dat kader geldt ook duurzame ontwrichting van de ‘detailvoorzieningen’ structuur, zoals nu al in Leiden plaatsvindt. De gemeenteraad zal dus bij het nemen van een besluit over uitbreiding, de negatieve effecten van de leegstand in het kader van een goede ruimtelijke ordening moeten betrekken. Die effecten kunnen nu nog voor een deel worden opgeheven, door bijvoorbeeld het verlenen van een alternatieve bestemming, ter kering van de onaanvaardbare leegstand.
Kortom, er is nog hoop, de particulier spaart en wacht met luxe investeringen op stabiliteit in Europa, hoe die ook uitpakt. Er zijn nog voldoende ondernemers die creatief kunnen zijn en persoonlijke service willen bieden. Hierbij dient zich in deze kommervolle tijden voorlopig geen onzin meer als een ‘stoepbordenverbod’ voor te doen. Verder moeten de winkeliers in het centrum verstandig en collectief handelen en daarbij allemaal wel of juist allemaal niet op koopzondagen open zijn. Het winkelend publiek moet zich welkom voelen in een aangename omgeving. Shoppen heeft, als het goed is, een groot recreatief karakter in zich.
TEKST & COÖRDINATIE
Menno Smitsloo
Algemeen directeur/eigenaar Smitsloo Groep
Voor reacties: mennosmitsloo@gmail.com
Ook in columns te volgen via @mennosmitsloo
